Процесс покупки недвижимости в Доминикане (шаг за шагом)

ImageНедвижимость в Доминиканcкой Республике! Операции с недвижимостью в Доминиканской Республике регулируются Законом №108-05 о регистрации недвижимости, действующим с 4 апреля 2007 г., а также регламентами его применения. Право собственности на объект недвижимости оформляется посредством регистрации договора купли-продажи, заверенного нотариусом и отвечающего всем юридическим требованиям, в соответствующем реестре титулов. После регистрации договора регистратор титулов выдает покупателю сертификат титула, который подтверждает его право собственности на недвижимость.

ШАГИ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ

В отличие от других стран, где продавцы и покупатели обычно подписывают соглашение или частный документ без какой-либо предварительной юридической консультации, в Доминиканской республике покупателю рекомендуется воспользоваться услугами нотариально-адвокатского бюро, которое специализируется на операциях с недвижимостью, прежде чем подписывать какое-либо соглашение, совершать оплату или вносить депозит, поскольку система не предоставляет покупателю достаточных гарантий.

 
Уполномоченный Доминиканский адвокат возьмет на себя выполнение всех процедур и сбор всей информации, которые необходимы для того, чтобы гарантировать права покупателя, до подписания предварительного договора купли-продажи; или же сначала подготовит предварительный договор купли-продажи, исполнение которого будет зависеть от результатов соответствующих юридических проверок.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
 
Большинство операций с недвижимостью в Доминиканской республике начинаются с подписания предварительного договора купли-продажи или опциона на покупку, на основании которого покупатель передает продавцу или третьему лицу депозит или аванс для резервации объекта, а продавец берет на себя обязательство продать этот объект недвижимости покупателю на условиях, предусмотренных в предварительном договоре или опционе. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса, который заверяет их подписи.
 
В предварительном договоре или опционе должны быть подробно описаны все аспекты сделки, как-то: описание объекта недвижимости, цена продажи, форма оплаты, гарантии, причины аннулирования договора и др., поскольку функцией этого договора является регулирование сделки купли-продажи от начала до момента выплаты всей цены сделки и подписания окончательного договора купли-продажи, который послужит основанием для передачи права на недвижимость на имя покупателя.

ЧТО ДОЛЖЕН СОДЕРЖАТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
 
a)  Полные имена и личные данные всех сторон. Если продавец состоит в браке, необходима также подпись супруга/и.
б)  Кадастровое описание объекта недвижимости, являющегося предметом сделки.
в)  Цена сделки и форма оплаты.
г) Положение об аннулировании договора в случае невыполнения обязательств по платежам, если стороны договорились о таковом.
д)  Дата сдачи-приемки объекта недвижимости.
е)  Перечень всех юридических справок и проверок, необходимых для подтверждения статуса объекта недвижимости, с оговоркой об осуществлении платежей в зависимости от положительного результата упомянутых проверок и сбора документации.
ж) Обязательство продавца подписать окончательный договор купли-продажи по получении всей цены сделки.

ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
 
Как и предварительный договор , окончательный договор купли-продажи подписывается после 100% оплаты  за недвижимость в присутствии нотариуса, который заверяет подписи сторон. Целью подписания этого договора является передача права собственности продавцом покупателю; такой договор равносилен нотариальному акту, который используется в Испании и в испаноязычных странах Америки. В некоторых случаях рекомендуется осуществлять покупку не на свое имя, а на доминиканскую компанию.

РАСЧЕТ И УПЛАТА НАЛОГОВ
 
Окончательный договор купли-продажи необходимо подать в местное отделение Главного управления Доминиканской Республики по внутренним налогам и сборам и запросить расчет налога на приобретенную недвижимость. В местном отделении Главного управления по внутренним налогам и сборам проверят, соблюдены ли продавцом все налоговые обязательства на момент подачи заявления, и назначат инспектора, который оценит стоимость недвижимости и рассчитает сумму налога к уплате. Эта процедура может занять от нескольких дней до нескольких недель, что зависит, главным образом, от объема текущей работы у инспектора, назначенного для выполнения оценки, или от удаленности объекта недвижимости в Доминиканской Республике и от офиса местного отделения налоговой.

ВНЕСЕНИЕ ЗАПИСИ О СДЕЛКЕ В РЕЕСТР ТИТУЛОВ
 
После того, как стала известна оценочная стоимость объекта Доминиканской недвижимости и уплачены налоги и сборы на передачу права собственности, окончательный договор купли-продажи и сертификат титула на проданный объект недвижимости, а также документы, полученные в местном отделении Главного управления по внутренним налогам и сборам Доминиканы , необходимо подать в регистратуру титулов той юрисдикции, где находится купленный объект недвижимости.
 
На практике эта процедура сопровождается рядом разнообразных формальностей, которые требуют в большинстве случаев личного присутствия адвоката или нотариуса в регистратуре титулов; в этом наблюдается существенное отличие от других стран, таких как Испания, где нотариальный акт может быть зарегистрирован по почте или по факсу, с последующей передачей оригинала по почте или лично, в любой регистратуре недвижимости страны.

ПОЛУЧЕНИЕ ТИТУЛА
 
Поcле того, как сделка зарегистрирована в соответствующем реестре титулов, выдается новый сертификат титула на имя покупателя, а предыдущий, выданный продавцу, становится недействительным. Необходимо отметить, что право собственности покупателя начинает течь с момента регистрации сделки купли-продажи. Выдача нового сертификата титула в Доминиканской Республике может занять от нескольких дней до нескольких месяцев в зависимости от объема текущей работы в отделении регистратуры титулов.